Arsam Park, Okul veya Yol Alanında Kalıyor: Kamulaştırmasız El Atma ve 5 Çözüm Yolu

1. Donatı Alanında Kalmak (İmar Kısıtlılığı) Ne Demektir?

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı veya 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı hazırlanırken kentin gelecekteki nüfusunun ihtiyaç duyacağı park, çocuk bahçesi, okul (eğitim alanı), sağlık tesisi, cami, belediye hizmet alanı veya imar yolu gibi kamusal alanlar belirlenir. Planlama dilinde bu alanlara Sosyal ve Teknik Altyapı (Donatı) Alanları denir.

Eğer bu alanlar 18. Madde (şuyulandırma) uygulaması ile tüm parsellerden eşit oranda Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesilerek oluşturulmadıysa veya DOP tavanı olan %45 oranı yetmediği için doğrudan sizin parselinizin üzerine isabet ettiyse, arsanız "kamulaştırılacak alan" statüsüne düşer ve belediye size özel inşaat ruhsatı vermez.

2. 5 Yıllık İmar Programı Süresi ve Mülkiyet Hakkı

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 10. maddesine göre belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlamak ve bu süre içinde kamuya ayrılan donatı alanlarını kamulaştırmak zorundadır.

Ancak uygulamada pek çok belediye bütçe yetersizliğini gerekçe göstererek 10, 15 hatta 25 yıl boyunca ne kamulaştırma bedelini öder ne de parsel sahibine yapı izni verir. Anayasa Mahkemesi, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) ve Danıştay kararlarına göre; 5 yıllık yasal süre dolmasına rağmen kamulaştırılmayan parsellerde mülkiyet hakkı özünden zedelenmiş sayılır.

3. Mağduriyeti Gideren 5 Somut Çözüm Yolu

Arsanız donatı alanında kalıyorsa çaresiz değilsiniz. Parselin konumuna, planın onay tarihine ve çevredeki imar dokusuna göre şu 5 yoldan biri (veya birkaçı) uygulanır:

• 1. Eşdeğer Alan Ayrılması veya İhtiyacın Ortadan Kalkması ile İmar Planı Değişikliği: İlgili yatırımcı kurumun (örneğin Milli Eğitim veya Sağlık Bakanlığı'nın) o parselde yatırıma ihtiyacı kalmadığına dair resmi kurum görüşü alınarak veya aynı hizmet etki alanında eşdeğer bir alan gösterilerek parselin çevre yapılanma koşullarında Konut / Ticaret fonksiyonuna dönüştürülmesi için plan değişikliği teklifi hazırlanır.
• 2. İmar Hakkı (Emsal) Transferi: Parselinizin üzerinde kullanamadığınız inşaat hakkının (emsalin), imar planı kararıyla başka bir imar adasındaki alıcı parsele veya belediyenin göstereceği rezerv parsele aktarılmasıdır.
• 3. Başka Bir Belediye/Hazine Taşınmazı ile Takas (Trampa): Belediyenin mülkiyetinde bulunan imarlı başka bir arsa ile donatı alanında kalan parselinizin kıymet takdir komisyonu değerlemesi üzerinden takas edilmesidir.
• 4. Kısıtlılık Süresince Emlak Vergisi Muafiyeti ve Geçici Yapı İzni: Tasarrufu kısıtlanan gayrimenkuller için kısıtlama devam ettiği sürece emlak vergisinin 9/10'u tecil edilir ve belirli şartlarda 3194 S.K. 33. madde kapsamında muvakkat (geçici) yapı izni talep edilebilir.
• 5. İdari Başvuru Sonrası Plan İptal veya Kamulaştırmasız El Atma Tazminat Davası: İdareye yapılan teknik plan değişikliği / kamulaştırma başvurusu reddedilir veya 30 gün içinde yanıtlanmazsa, şehir plancısı uzman görüşü (mütalaa) raporu ile birlikte idare mahkemesinde plan iptal veya tam yargı (bedel) davası açılır.

4. Şehir Plancısı ile Süreç Nasıl Yönetilir?

Donatı alanında kalan bir parsel için doğrudan "dilekçe verip beklemek" çoğu zaman sonuçsuz kalır. Doğru sıralama şöyledir:

1. Arşiv ve Kısıt Analizi: Parselin ilk kez hangi tarihte donatı alanına ayrıldığı, daha önce 18. madde görüp görmediği ve DOP kesinti oranı incelenir.
2. Kurum Görüşü ve Teknik Gerekçe: Yatırımcı kurumun 5 yıllık yatırım programında yer alıp almadığı sorgulanır.
3. Plan Değişikliği Dosyası veya Uzman Mütalaası: Çözüm idari yolla mümkünse 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan değişikliği teklifi meclise sunulur; yargı yolu gerekiyorsa avukatınıza teknik dayanak sağlayan şehir planlama uzman raporu hazırlanır.